У людей есть ложное представление, что в законах все прописано. Это не так. Свод законов — это просто инструментарий. Один и тот же судебный случай в разных судах с разными правозащитниками может иметь прямо диаметральные исходы. Все зависит от знания законов. А точнее — лазеек и умения законы интерпретировать. Я сейчас про абсолютно легальные схемы говорю.
Например, с помощью правильного использования законов можно в разы сократить арендную стоимость или налоговую ставку на землю. Мое недавнее дело — тому подтверждение. История такая. В Первоуральске есть славный металлургический техникум, за которым закреплены два земельных участка. Ничего бесплатного в жизни не бывает, и это утверждение справедливо и к использованию земли. Тут два варианта. Первый — она у тебя в аренде и платишь аренду. Второй — ты собственник и платишь налог. Суммы зависят от того, сколько эта земля стоит. Есть такое понятие — кадастровая стоимость земельного участка.
Еще не так давно она была невысокой и из-за этого зачастую встречалась большая разница между номинальной стоимостью, закрепленной в кадастровой палате, и рыночной. В 2015 году только часть юрлиц платит налог, исходя из кадастровой стоимости. Это закреплено в Законе Свердловской области от 24.11.2014 N 100-ОЗ «О внесении изменений в Закон Свердловской области «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций». А также в статье 2 Закона Свердловской области «О внесении изменений в статью 3 Закона Свердловской области «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций» (принят Законодательным Собранием Свердловской области 18.11.2014). Существует также Постановление Правительства Свердловской области № 1265-ПП от 30.12.14г. с перечнем объектов – его можно найти в Интернете. Что будет после — никто не знает.
Все мы знаем истории со старыми квартирами, которые по балансам стоят 200 тысяч рублей, а по факту 2-3 миллиона. С земельными участками примерно та же ситуация. Потом в несколько этапов произошли изменения, после которых кадастровая палата для учета стала ориентироваться на рыночную стоимость. Начали исподтишка, но затем чохом стали увеличивать кадастровую стоимость. Все, кто арендуют или владеют землей, уже это почувствовали.
Собственно техникум в Первоуральске тоже пал жертвой этой реформы, и его случай очень показательный. В прошлом году образовательному учреждению прислали письмо счастья, где уведомили, что провели переоценку земли под техникумом и, естественно, меньше она не стала. Наоборот, цена выросла значительно. Отныне земля под двумя участками стоила порядка 270 миллионов рублей (ранее около 40 миллионов рублей).
И тут я могу пару добрых слов замолвить за нашу судебную систему, что со мной не часто случается. Российское законодательство предусматривает и обратную процедуру. То есть можно пойти и обжаловать стоимость земли. Но это удовольствие доступно только тем, у кого есть деньги на правозащитника. У техникума они были, и я взялся за это дело. Мы начали с того, что наняли оценщика, имеющегося соответствующие документы и право проводить оценку — это очень важно, если клиент хочет, чтобы результат оценки принял суд. В нашем случае оценщик дал заключение, что оба земельных участка стоят дешевле, чем заявили после переоценки участков чиновники.
Первый участок вместо 167 миллионов стал стоить 20, а второй вместо 107 миллионов — 21. Что за собой влечет снижение налоговой ставки, ведь, исходя из размера кадастровой стоимости, и рассчитывается налог. Налог как на землепользование, так и на недвижимость. Условно говоря, стоимость недвижимости, которую мы платим, есть та же самая ставка налога. Получается, что если ты снизил кадастровую стоимость земли в пять раз, то и твой налог снизился в пять раз.
Таких обращений, связанных с повышением стоимости участка, сейчас стало много. Недавно мне позвонила пожилая женщина — владелица дома в частном секторе. На улице, где она живет, порядка двадцати домов и у всех земля в собственности. Каким-то чудом у нескольких граждан — почему-то исключительно малоимущих — кадастровая стоимость земли стала отличаться от стоимости таких же участков у соседей в разы. Женщина считает, что их просто пытаются выжить с земли за счет того, что делают налог на землю неподъемным.
Изменить кадастровую стоимость земельного участка можно, но только в судебном порядке. Сейчас правила предусматривают, что для юрлиц обязательно предварительное обращение в комиссию при кадастровой палате, а для физиков — нет. О таких прецедентах, когда комиссия при кадастровой палате сама снижала стоимость, мне не известно. Так добиться снижения стоимости земли самостоятельно, без юриста не получится. У той женщины денег на правозащитника нет, так что все, что ей остается, — продать земельный участок и переехать в квартиру.
Как и любая другая реформа, эта произошла так: просто всем резко подняли стоимость. А потом один спохватился и обжаловал, другой пошел и заплатил, у кого-то есть деньги на защиту в суде, у кого-то нет и человек просто продает землю и переезжает. Возвращаемся к принципу равенства, так красиво расписанному у нас в Конституции, и так цинично отсутствующему в реальной жизни. Принцип равенства в России больше напоминает лозунг — красивый и бесполезный. А на деле — все как в природе, где никакого равенства: один рождается красивым, другой — умным, третий — богатым.
Как к этому относиться? Не знаю. Как совесть подскажет. Хорошо бы та бабушка, которая косвенно участвовала в строительстве советских фабрик и заводов, перекочевавшие в перестройку непонятно к кому в собственность, имела бы сейчас достаточную от государства материальную благодарность за это, позволяющую ей безбедно жить. Единственное, что у нее есть — клочок родной земли, где ее семья жила несколькими поколениями в течение долгих лет. И теперь это клочок у нее отнимают.
Отнимают законно, потому что придумали экономический рычаг для таких случаев. Повышенная налоговая ставка позволяет неугодных людей выживать. Хорошая новость здесь только одна. Если ты неугодный и бедный — придется сдаться. Но если неугодный и богатый — можно побороться.
Полезно знать, что та стоимость земельного участка, которая у вас определенна и, исходя из которой, вы платите налоги или аренду, возможно, является завышенной. В таком случае есть правовой механизм снижения стоимости абсолютно легальным путем. Что очень важно, данный вид дел рассматривается по первой инстанции сразу в суде общей юрисдикции. То есть обжаловать такие решения может только верховный суд. Это избавляет районных и городских судей, которые зависят от местных промышленников и администрации, от искушения или давления на местах. Областной судья запросто может опустить, как в случае с техникумом, стоимость участка с 167 миллионов рублей до 20 миллионов. Так что это вполне подъемные дела.